Frågor och svar

 

Juridiska frågor

Vad är en samfällighet?

En samfällighet skapas för att förvalta en gemensam anläggning, t ex ett område eller en väg. I vårt fall är det området, marken med tillhörande byggnader, garage, föreningslokaler, vägar och värme- och vattensystem och tv/fiber-system. Årsstämman är samfällighetens högsta beslutade organ och dit kallas alla fastighetsägare som är medlemmar i samfälligheten varje år i november. Medlemmarna kallas också andelsägare. Alla medlemmar har möjlighet att påverka samfällighetens arbete genom att t ex engagera sig i styrelsen och besöka stämman. När inte stämman är samlad är det styrelsen som beslutar i alla löpande frågor. Vad styrelsen får och inte får göra framgår i stadgar, lag och anläggningsbeslutet för samfälligheten. Löpande frågor hanteras vanligtvis av ordföranden eller annan ansvarig person som styrelsen utsett.

Vem är medlem i samfälligheten?

Alla fastighetsägare är medlemmar (delägare) i samfälligheten. Med fastighetsägare menas alltså de som äger hus (fastighetsbeteckning Kragsta 2:153-2:243) och Brf-föreningen som äger husen för Brf-lägenheterna (fastighetsbeteckning Kragsta 2:244). Brf-föreningens intresse och medlemskap i samfälligheten ska tas tillvara av Brf-föreningens styrelse. Ett hushåll/brf-ägare som är medlem i Brf-föreningen är inte medlem i samfälligheten. Hänvisning: Föreningens stadga (§2, §4) samt i aktbilaga AB2 335794 från anläggningsförrättning 1980-10-24). Den grundläggande tanken är att den som är Brf-medlem i första hand ska vända sig till Brf-styrelsen för att påverka samfälligheten och sedan är det upp till Brf-styrelsen att driva frågan vidare. Det borde alltså åligga Brf-styrelsen att bereda ärenden som ska behandlas på årsstämman med sina medlemmar, t ex på ett medlemsmöte innan stämman, innan man beslutar sig för hur man ska rösta (se nedan).

Vem får komma på stämman?

Styrelsen ska formellt kalla alla medlemmar till stämman. Detta ska ske genom skriftlig kallelse till varje fastighetsägare/medlem senast 21 dagar innan stämman. Brf-medlemmar företräds av Brf-styrelsen på stämman. I början av samfällighetens historia var det så stämmorna ägde rum med bara Brf-styrelse och husägare närvarande. Sedan har praxis utvecklats till att styrelsen kallar/bjuder in alla hushåll till stämman både fastighetsägare och Brf-lägenheter till stämman, men det finns inga formella krav på att Brf-hushåll ska kallas eller bjudas in. Formellt räcker det alltså med att skicka en kallelse till Brf-styrelsen som sedan får se till att material kommer deras medlemmar kännedom. Men eftersom samfälligheten vill att alla i området ska känna en delaktighet i föreningens arbete har nuvarande styrelse beslutat att likt tidigare bjuda in alla hushåll till stämman samt öppet publicera alla underlag och dokument på föreningens hemsida samt skicka ut dessa via e-post till de som anmält sig till föreningens sändlista. Detta innebär alltså att alla hushåll får komma på stämman.

Vem får yttra sig på stämman?

Här finns inte några självklara regler men praxis inom föreningslivet är att medlemmar som är kallade till stämman har rätt att yttra sig på samt de gäster som styrelsen bjuder in. Styrelseledamöter, valberedning och revisorer har också rätt att yttra sig. Precis som ovanstående praxis att bjuda in alla hushåll på stämman så gäller samma praxis att de är om inbjudna också får yttra sig. Rent formellt skulle dock yttranderätten, om stämman så beslutar, endast kunna tillfalla medlemmar. Yttranderätten för Brf-medlem skulle då tillfalla Brf-styrelsen eller den som styrelsen utsett till stämmorepresentant (med fullmakt).

Vem får lägga förslag på stämman?

Det som styrelsen, revisorer, valberedning lägger fram till stämman är alltid huvudförslag (huvudproposition). Sedan kan varje medlem lägga nya förslag eller komma med motförslag. Den som inte är medlem kan inte lägga fram förslag på stämman. Förslag från Brf-medlemmar får alltså hanteras via Brf-styrelsen. En enskild Brf-medlem kan inte heller lägga fram en motion till stämman utan den måste i så fall tas upp i Brf-föreningen och sedan skickas in av Brf-styrelsen.

Vem får rösta på stämman?

Varje medlem äger en röst var så länge inte någon medlem begär att man ska rösta enligt andelsmetoden (se nedan) som man bara får använda i frågor som har ekonomisk betydelse (se nedan). Det innebär att Brf-föreningen enligt huvudprincipen har en röst som alla andra fastighetsägare. För att en husägare ska kunna rösta behöver man i de fall man inte äger fastigheten till fullo (delägarskap) ha en fullmakt från den delägare som inte är närvarande. Om inte Brf-föreningen representeras på stämman av hela styrelsen eller ordförande bör annan styrelseledamot/representant ha fullmakt för att kunna rösta i Brf-föreningens namn. Här finns ett formulär du som fastighetsägare kan använda dig av om du vill utse ett ombud via fullmakt.

Hur fungerar detta med andelar och röster?

I fråga som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en närvarande medlem så begär det. Det innebär att var och en av husägarna har en andel var (totalt 91 andelar) och Brf-föreningen äger tillsammans 90 andelar. Totalt finns det 181 andelar i samfälligheten och Brf har alltså andelstalet 90/181. Vid omröstningar företräds Brf av sin styrelse, eller av någon som är utsedd av styrelsen, t ex Brf-ordförande. Enligt lag får en medlems röstetal aldrig överstiga en femtedel (20 %) av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar. Exempel på uträkning av andelsröstning: Om man vid årsstämman har 25 husägare närvarande (för enkelhets skull med 1/1 andel) och Brf är representerade så blir det följande uträkning (man röstar fastighetsvis). 25 (25/181) husägare + Brf (90/181) ger 115/181 andelar totalt. Brf får då 23 röster (115/5) vid omröstningen (maximalt en femtedel av det sammanlagda röstetalet) (§ 49, lag 1973:1150).

 

Ekonomiska frågor

Hur räknar ni ut samfällighetsavgiften?

Samfällighetsavgiften ska täcka de förvaltningskostnader som föreningen har. Enkelt uttryckt kan man säga att att de totala kostnaderna delas upp på alla andelsägare i samfälligheten. Kostnader och intäkter ska balanseras såvida inte årsstämman beslutar att avsätta pengar till underhållsfonden. Skulle kostnaderna överstiga intäkterna måste samfälligheten göra en extra debitering till alla medlemmar eller täcka underskottet med tidigare överskott och på samma sätt kan man besluta att återbetala redan inbetalade medel och man gör överskott. Årsstämman beslutar hur resultatet ska disponeras.

Hur räknar ni ut kostnaden för vatten och värme?

Samfälligheten köper fjärrvärme från Eon och kallvatten från Roslagsvatten. Kallvattnet värms sedan upp till varmvatten i värmeväxlare med hjälp av fjärrvärme i våra undercentraler. Förbrukningen mäts dels i våra centrala mätare samt i mätare i hus och bostadsrätter. I husen mäts förbrukning av vatten och värme och i bostadsrätterna enbart vattenförbrukning. Av den totala fjärrvärmekostnad vi har hos Eon har samfälligheten beslutat fördela kostnaden för värme och varmvatten till 85 % respektive 15 %. När vi vet total förbrukning, total kostnad för året och fördelningen 85/15 kan vi jämföra total förbrukning på inkommande mätare mot förbrukningen hos alla hushåll. Då vi vet hur mycket spill vi har. Sedan kan vi räkna fram värmekostnad per kilowattimme (Kwh) samt vattenkostnad per kubikmeter (m3). Det är det vi kallar à-pris och är alltså en egen uträkning och inget pris vi betalar till någon leverantör. Kostnaden per medlem fördelas sedan ut efter avläst förbrukning och räknas av mot den summa, á-conto, som inbetalats under året. Priserna från våra leverantörer Eon och Roslagsvatten har ökat de senaste åren. Från verksamhetsåret 2013/14 till 2016/17 har priserna per kilowattimme värme ökat med 7 % och priser per kubikmeter vatten ökat med 24 %. Tyvärr har även vårt spill ökat med 36 % under perioden vilket till största delen beror på läckage och effektförluster. Vi låter Eon hålla oss löpande uppdaterade för att upptäcka värmeläckage med hjälp av värmekameror. Kallvattenläckage är svårare att upptäcka och tyvärr har vi ett gammalt rörsystem där kopplingar och kopparrör lätt går sönder. Kostnaden och intäkter för vatten och värme ska gå jämnt upp, det är ingenting som föreningen tjänar några pengar på och ingår heller inte i samfällighetsavgiften. Den enda vatten- och värmeförbrukning som ingår i avgiften är förbrukningen i våra två föreningslokaler.

Vad händer om man inte betalar avgift och värme/vattenkostnader i tid?

Först skickar samfälligheten ut en påminnelse. Sedan kan samfälligheten, om det handlar om utebliven betalning av samfällighetsavgift, begära att Kronfogden gör utmätning hos medlemmen för att få in avgiften. Samfälligheten behöver i detta fall inte be Kronofogden utfärda ett betalningsföreläggande först. Det behövs dock när det gäller löpande kostnader, som vatten och värme. För att undvika sådana här situationer är det naturligtvis bäst att betala i tid och höra av sig till kassören om man får problem så fort som möjligt.

Vilka är det som får lön och arvoden i samfälligheten?

Vicevärden är samfällighetens enda anställd och får den lön som styrelsen beslutat. Styrelsens ledamöter och suppleanter samt några få andra personer, t ex kassör, utlåningsansvarig, får ett arvode inom den budget som stämman beslutat. Styrelsen bestämmer själv hur arvodet ska fördelas. Arvoden och lön räknas som inkomst av tjänst och preliminärbeskattas och samfälligheten betalar lagstadgade sociala avgifter. Några andra ersättningar eller löneförmåner,som t ex gratis p-platser eller annat, förekommer inte i samfälligheten.

Kan man göra ränteavdrag för samfällighetens räntekostnader?

Ja, men endast om du är fastighetsägare. Vid varje årsskifte skickar samfällighetens kassör ut kontrolluppgifter till samtliga fastighetsägare (alla husägare och Brf) avseende de lån som samfälligheten tecknat vars kostnader belastar alla medlemmar (fastighetsägare) solidariskt. Samfälligheten administrerar två lån, ett för överbyggnaden av garagen och det andra för byggandet av det nya fibernätet. Kontrolluppgiften innehåller det totala lånebeloppet, hur mycket respektive fastighetsägare har i skuld och betald ränta under året. Kontrolluppgifterna skickas inte in till Skatteverket men som enskild fastighetsägare (inte Brf-hushåll) kan man använda underlaget för att göra avdrag för ränteutgifterna manuellt. Ränteavdraget är 30 %. Om man vill göra avdrag för räntekostnaderna man har som fastighetsägare i samfälligheten för man helt enkelt in dessa uppgifter för hand i sin deklaration, t ex i e-tjänsten på Skatteverkets hemsida, precis som man gör för andra uppgifter som man vill rätta eller lägga till.

 

Trivselfrågor

Får man måla om huset i vilken färg som helst?

Vilka färger våra hus får ha (eller rättare sagt hade från början) framgår av  Vallentuna kommuns detaljplan för vårt område. I detaljplanen anges att husen ska målas i ”höstens färger”, vilket från början var rött, gult och brunt. Några husägare som från början hade ett brunt hus har under åren målat om det till gult eller kanske rött. Andra har målat huset i helt andra färger. Färgen på husen är ingenting som samfälligheten bestämmer över. Grundregeln är att en ommålning inom detaljplanelagt område – det vill säga vårt område – kräver bygglov. Undantag görs för enfamiljs- eller tvåfamiljshus, såvida inte den nya färgen innebär att byggnadens karaktär ”ändras väsentligt”. Men vad är en väsentlig förändring? Den frågan är inte helt lätt att besvara. Boverkets råd är att den som planerar att byta fasadkulör först ringer kommunens stadsbyggnadskontor för att fråga om råd. Med tjänstemännen kan man diskutera huruvida den nya färgen kan vara bygglovspliktig, och möjligheterna att i så fall beviljas bygglov. Den som struntar i att söka bygglov, trots att detta krävs, riskerar att bli anmäld av sina grannar. Då kan man tvingas söka bygglov i efterhand. Om bygglovet beviljas får man betala en särskild byggnadsavgift, som är fyra gånger högre än den vanliga bygglovsavgiften. Om bygglovet inte beviljas kan man tvingas att ta fram färghinkarna på nytt, och måla om huset så att det återfår sin tidigare kulör.

Har föreningen några trivselregler?

Vi får ibland frågor om samfälligheten har regler om när och hur man t ex får störa sina grannar med reparationer, renovering eller fest. Det har vi inte utan det är sunt förnuft som gäller. Eftersom vi bor tätt är det självklart att man informerar sina närmaste grannar om man ska ha en fest som man tror kan störa eller om man ska genomföra renoveringsarbeten som man tror kan störa, t ex på helger och kvällar. När det gäller bollspel är det förbjudet att spela boll mot garageväggarna. Det är heller inte tillåtet att spela fotboll inne på gårdarna. Det finns bollplaner i närheten som kan användas istället.

Jag vill låna kvartersgården, är det gratis och vem vänder jag mig till?

Föreningens kvartersgård (Zetterlunds väg 25) är gratis att låna för de boende i föreningen. Du hittar all information om föreningslokalen på den här sidan. 

Får vem som helst låna kvartersgården?

Nej, du måste vara myndig, bo i vårt område och vara medlem i samfälligheten. Minderåriga måste ha målsmans skriftliga godkännande som tar ansvar.

Vem har hand om min gård (vår- och höststädning mm)?

Sedan länge är bestämt att varje gård har ett ”gårdsråd” som ska sköta det praktiska kring vår- och höststädningen, som t ex att sätta upp lappar inför städningen, fixa fika etc. Hur man vill göra är upp till varje gård. De flesta gårdar brukar ha ett rullande schema per hushåll och år. Är du nyinflyttad så fråga gärna dina grannar vad som gäller på din gård och vem som är ”gårdsråd” för tillfället.

Vad rekommenderas vid vår- och höststädningen?

Du kan läsa mer om vår- och höststädningen här.  Föreningen brukar ställa ut tre containrar vid vår- och höststädning där varje gård kan slänga det man krattar ihop. Det är också ett utmärkt tillfälle att själv göra sig av med trädgårdsavfall i sin egen trädgård och att träffa sina grannar!

Hur går man tillväga om man vill att föreningen ska tar ner träd på gemensam mark?

Då och då dyker det upp önskemål från medlemmar om att föreningen ska ta ner träd på föreningens mark, t ex vid en lekplats. Trädfällningar inom vårt området kan vara besvärliga och kostsamma och får bara utföras av professionella entreprenörer.  Föreningen vill naturligtvis tillmötesgå önskemål om trädfällning samtidigt som vi har ett ansvar för att bibehålla en grön utemiljö. Ibland kan det vara så att gamla stora träd måste tas ner eller grenar kapas för att de riskerar att orsaka skada och ibland kan träd ersättas med t ex buskar. Föreningen tillämpar sedan länge ett tillvägagångssätt som innebär att den medlem som vill att föreningen ska ta ner ett eller flera träd måste förankra detta förslag hos sina grannar eller de som är närmast berörda. I vissa kan kan det vara en eller två grannar, i andra fall kan det vara en hel gård. Förankringen går till så att man frågar sina grannar, skriftligt eller muntligt, om de bifaller eller avslår förslaget. Sammanställningen ska dokumenteras. Denna sammanställning lämnas sedan in till styrelsen för vidare behandling. Det normala är att det räcker med en enkel majoritet för att styrelsen ska gå vidare och verkställa förslaget, om det inte finns särskilda skäl emot. Om man som berörd granne får frågan skriftligt och skälig tid att svara men av något skäl inte gör det, anses man samtycka till förslaget och kan inte komma i efterhand och klandra beslutet. Styrelsen har alltid sista ordet och kan av t ex ekonomiska skäl avslå förslaget även om det finns majoritet bland grannarna. Samtidigt kan styrelsen också själv kan fatta beslut om trädfällning i den löpande förvaltningen av samfälligheten om träd riskerar att orsaka skada eller om det finns andra skäl, t ex träd som med sina stora löv sätter igen hängrännor och stuprör. För att hålla nere kostnaden så brukar styrelsen samla ihop önskemålen till en större beställning till en leverantör en gång om året, såvida det inte är mindre buskar eller träd som kan tas ner av vicevärden.

Vad får jag slänga i hushållssoporna?

Vid varje garage finns ett antal sopkärl märkta med ”hushållssopor”. I sopkärlet får du absolut inte lägga sådant som kan skada vår miljö som batterier, lysrör, el- och elektronikavfall och annat farligt avfall. Du bör inte heller lägga i sådant som kan återvinnas eller återanvändas (tidningar, förpackningar av glas och andra material samt användbara kläder och prylar). För detta ändamål finna återvinningsstationer, t ex en vid Tallåsvägen (ICA Kragsta) och Hagby ÅVC. Vid infarten till Zetterlunds väg finns en insamlingscontainer för tidningar. De som vill ha återvinna matavfall kan göra det i särskilda papperspåsar och kärl. Kontakta Ragnsells om du är intresserad att sortera matavfall.

Vem sköter sophanteringen?

Ragnsells sköter sophanteringen på uppdrag av Vallentuna kommun. Sophanteringen är ingenting som samfälligheten ansvarar för. Varje fastighetsägare och Brf-föreningen har alla ett separat avtal med Ragnsells, men kärlen är placerade på samfällighetens mark. Ibland får samfälligheten klagomål på att det är stökigt vid kärlen och att sopor ligger utanför. Det är naturligtvis tråkigt men ALLA måste ta sitt eget ansvar och se till att soporna hamnar rätt. Är ett kärl fullt så tar man naturligtvis ett annat. Är det helt fullt vid ett garage så får man gå till ett annat. Alla kärl är aldrig fulla samtidigt! Överfulla kärl med sopor utanför drar till sig råttor, fåglar och andra djur. Det är inte samfällighetens ansvar att städa kring kärlen. Samfälligheten har bara upplåtit marken till kommunen, som via Ragnsells sköter sophanteringen. Är du missnöjd med sophanteringen eller har andra synpunkter vänder du dig direkt till Ragnsells eller till Vallentuna komun.

Vad hände med komposten?

I skogen vid stora lekparken hade föreningen en kompost för trädgårdsavfall. Kommunen beslutade dock under hösten 2016 att vi inte längre kunde ha kvar komposten eftersom den stod på kommunens mark. Vi tvingades därför montera ner komposten och köra bort allt avfall under vintern. Har du frågor kring detta får du vända dig till Vallentuna kommun. Efter detta kan vi bara hänvisa till städhelgerna på vår och höst då man kan slänga trädgårdsavfall i containrar samt till Hagby ÅVC som har generösa öppettider och inte ligger så långt bort.

Hur gör jag om jag vill bestrida en kontrollavgift (”p-bot”)?

Q-park är det företag som sköter parkeringsövervakningen i vårt område. De ”lappar” din bil om du parker på fel ställe eller inte betalar parkeringsavgiften. Kontrollavgiften är 250 kronor. Behöver du bestrida en kontrollavgift vänder du dig direkt till Q-park. I vissa fall, t ex om du kan bevisa att Q-park gjort fel men vägrar rätta sitt beslut, eller om det råder ytterst särskilda omständigheter, kan du vända dig till styrelsen som kan hantera ärendet vidare gentemot Q-park och som sista åtgärd upphäva kontrollavgiften. Det är också till styrelsen du ska vända dig till om du behöver ett tillfälligt parkeringstillstånd t ex om du har hantverkare som behöver parkera på platser där parkeringsförbud gäller. Egna skriva lappar om att du ger din rätt att låta hantverkare eller gäster parkera på samfällighetens mark gäller inte.

Vilka parkeringsregler gäller utanför samfällighetens mark?

Parkering på kommunal mark utmed Zetterlunds väg är tillåten såvida inte skyltar anger någonting annat. Stora delar av vägen är dock för trång att parkera utmed, t e x där det går en parallell gångväg. På samfällighetens mark råder parkeringsförbud, där får man bara parkera på markerade platser. Det är inte tillåtet att parkera så man skymmer sikten eller genom att man parkerar bilen i vägkanten/på vägrenen.

När ska man klippa häcken?

Att klippa häcken vid midsommartid eller strax efter passar bra för de flesta lövfällande häckar. Häckens form bevaras bäst genom en eller två årliga sommarbeskärningar och den första klippningen är alltså lämpligt att göra vid midsommartid eller där omkring. Då formas häcken till sin koniska form och cirka hälften av nytillväxten klipps av.

Den andra klippningen behövs kanske på sensommaren eller tidigt på hösten, men bara om häcken har vuxit kraftigt och det finns långa skott som ändå inte hinner mogna ordentligt före vintern. Då kortas de långa spjuten av så att häcken ser snygg och jämn ut. Enligt plan och bygglagen ska ”en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer.” Läs gärna de råd som Vallentuna kommun tagit fram kring häckar och regler för att öka trafiksäkerheten.

Även om det inte är några gator för biltrafik i vårt område är det styrelsens uppfattning att samma regler bör gälla även i vårt område. Det innebär alltså att det inte får finnas höga eller breda häckar som skymmer sikten så mycket att det är trafikfarligt. Bedömning görs naturligtvis från fall till fall och i en nära dialog med respektive fastighetsägare.

 

Tekniska frågor

Vilka kanaler ingår i föreningens IPTV?

Du väljer själv vilken TV-leverantör du vill ha. Kontakta IP Only så ser du vilka TV-tjänster som finns tillgängliga i vårt område. Gå in på sidan IP Only kundservice och ange din adress så får du upp aktuella erbjudanden.

Behöver man tänka på något särskilt när man byter golvlister?

Ja. Våra hus och lägenheter har ett 15mm tunt värmerör som går runt hela huset/lägenheten i golvnivå, inne strax bakom eller under gipsskivan. Var därför väldigt försiktig när du spikar eller skruvar golvlister. Använd helst elastiskt lim (t ex PL400). Fördelen är att listen kan röra sig fritt och att du slipper fula hål i listen för att inte prata om risken att du slipper slå hål i värmeledningen och förorsakar en onödig vattenskada.

Vem ansvarar om min värmeledning (uppvärmning av radiatorer) spricker?

Om värmeledningen springer läck får den som äger lägenheten/fastigheten själv stå för kostnaden. En värmeledning räknas inte som vattenledning utan är en radiatorledning, dvs en ledning för cirkulerande vatten. Detta gäller särskilt Brf-lägenheter, i kedjehusen är det respektive fastighetsägare som ansvarar för alla rör från vattenmätaren.

Kan jag själv kontrollera min vattenförbrukning så att allt fungerar som det ska?

Om du misstänker läckage eller tycker att du har en hög kall- eller varmvattenförbrukning så kan du läsa av en mätare i taget, anteckna och sedan mäta upp exempelvis 10 liter vatten i en hink. Läs sedan av mätaren igen och jämför. Ta nästa mätare och gör om proceduren. Ett annat sätt är att läsa av mätarna innan du åker bort över helgen eller dylikt. Orsaken till läckage brukar vara läckande toalett, kran eller termostatblandaren(där backventilens packning läcker igenom, detta kan hända på de billigare modeller).

Vad gör jag om mitt värmeelement är kallt trots allt termostaten är uppskruvad?

2015-01-26 20.49.40

Kontrollera först så att alla kranar är öppna för värmen och det är cirkulation i systemet. Det finns kranar både för inkommande värme och utgående (retur). Bor du i hus kan du kontrollera cirkulationen på den digitala värmemätaren som sitter i anslutning till där vatten- och värmerören går in i ditt hus, vanligtvis förråd eller tvättstuga. På värmemätaren finns en svart knapp som du håller in i några sekunder. När du sedan släpper knappen kan du med hjälp av samma knapp stega dig vidare för att se olika värden. Varje värde har nummer längst till vänster. Värde nummer 22 är temperaturen för inkommande värmevatten, värde 23 är temperaturen för utgående (retur) värmevatten och slutligen värde 24 är differensen (skillnaden) där emellan. Temperaturen på det inkommande vattnet styrs av utomhustemperaturen, desto kallare det är ute desto varmare vatten cirkulerar i våra system. När det är kallt på vintern brukar temperaturen i det inkommande vattnet ligga kring 60-65 grader. Om du vid en kontroll av värmemätaren kan se att detta stämmer och att returen ligger kring 55-60 grader så fungerar cirkulationen i ditt hus precis som den ska. Blir det inte varmt i ett eller flera element är det fel antingen på själva elementet eller på elementets termostat. Om bara en del av elementet är varmt kan elementet behöva luftas. Hjälper inte det så kan termostaten behöva justeras eller bytas ut.

Får man installera vattenburen golvvärme?

Det är inte tillåtet att installera vattenburen golvvärme som försörjs med varmvatten från fjärrvärmenätet utan att först införskaffa tillstånd från styrelsen! En felaktig installation kan påverka hela områdets distribution av värme. Fastighetsägare som trots detta installerar vattenburen golvvärme utan tillstånd kan antingen tvingas avinstallera densamma eller frånkopplas från fjärrvärmenätet.

Vad kan jag göra om det ”slår” i mina vattenrör?

Det finns tips/förslag från en medlem att förebygga smällar, titta under sidan ”Tips & Trix”.

Vad gör jag om inte får tillräckligt varmt vatten i alla kranar?

Då och då rapporteras problem med att varmvattnet inte är tillräckligt varmt eller att det tar lång tid att få varmt vatten. Problem med varmvatten beror i 99 % av fallen enligt rörmokare på att backventiler i blandarna inne i fastighet och lägenheter har slitits ut och gått sönder. Resultatet blir att kallvatten rinner över in i varmvattenrören p.g.a. att kallvattnet har högre tryck än varmvattnet. Konsekvensen är att det sedan tar lång tid innan vattnet från varmvattenkranen blir varmt. Ett enkelt sätt att själv kolla om det är fel på backventilen i en blandare är att spola varmvatten längre än 10 min, stänga av, vänta en liten stund och sedan känna på rören under blandaren. Är båda rören då kalla är backventilen med största sannolikhet trasig. Kolla därför alltid dina backventiler om du upplever problem med varmvattnet! Backventilerna som sitter i alla blandare (glöm inte duschen) kan av olika orsaker sluta fungera. (Backventil är en anordning som släpper igenom vatten i ena riktningen, men förhindrar att vattnet flödar i motsatt riktning.) Att det tar lång tid att få varmt vatten hos dig kan också vara tecken på en felaktig backventil i din eller någon annans hus eller lägenhet.

Samfälligheten ansvarar bara för ledningar och kranar fram till mätaren men eftersom systemet är cirkulerade kan det vara så att en dålig/trasig blandare hos din granne orsaker problem även hos dig. Kontrollera därför först dina egna blandare och prata sedan med dina närmaste grannar så kan ni avhjälpta problemet tillsammans. Samfälligheten brukar samarbeta med Grana Rör, de kan vårt område. Observera dock att samfälligheten inte står för några kostnader utöver det som samfälligheten ansvarar för, fram till och med mätare, men givetvis kan Grana Rör hjälpa till med felsökning i ett område om det är så att fler fastigheter/lägenheter berörs. Om man gjort erforderliga kontroller själv och pratat med sina grannar så kan man sedan kontakta samfälligheten. Observera att samfälligheten kommer dock inte att ta några kostnader innan arbetet först är godkänt av styrelsen/ordförande.

Mitt internet fungerar inte, till vem vänder jag mig till?

Själva fibernätet tillhandahålls på uppdrag av IP Only. Vänd dig till deras kundtjänst om du har problem med anslutningen. Om du har problem med de tjänster du köpt, t ex Internet, TV eller telefoni gör du en felanmälan till respektive operatör. Samfälligheten sköter inte om dessa frågor.

Till vilket uttag i fibernoden ska jag koppla in min router?

Information om hur fibernoden fungerar finns här. 

 

Utbyggnad och nybyggnad

Allmänt om området

Det är så kallad ”prickmark” på all mark runt husen i vårt område vilket betyder att den inte får bebyggas vilket också framgår av detaljplanen. En bygglovsansökan för friggebod etc. till kommunen kommer med största sannolikhet avslås i och med att förslaget skulle bedömas vara planstridigt. Detta prövas dock av kommunen från fall till fall. Däremot kan man som fastighetsägare numera låta utföra åtgärder som är bygglovsbefriande. Dessa åtgärder kallas ”Attefallsåtgärder” och måste anmälas till kommunen och man måste också ett startbesked innan man kan sätta igång arbetet. Man får också betala en avgift till kommunen för detta. Vad som gäller i Vallentuna kommun framgår på kommunens hemsida.

Medgivande från samfälligheten

Nybyggnad eller tillbyggnad

Enligt plan- och bygglagen får en nybyggnad eller tillbyggnad inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannes medgivande. I de flesta fall innebär detta att man förutom att söka medgivande från närmaste granne även behöver söka medgivande från samfälligheten, då samfällighetens mark i de allra flesta fall gränsar mot privata tomter. Tomterna kan också gränsa till kommunens mark och då är det kommunen som ska ge medgivande. Tomterna i vårt område är relativt små. Trots att det kanske är buskar, häckar eller träd planterade på det som man uppfattar som ”sin tomt” är det i många fall så att dessa planteringar står på samfällighetens mark. Kontakta därför alltid samfälligheten först innan du gör några förändringar på din tomt så att vi tillsammans kan granska kartor och ritningar för att vara på den säkra sidan att det blir rätt. Om en fastighetsägare anlägger något på samfällighetens mark utan tillåtelse betraktas det som olovlig byggnation och samfälligheten kan kräva att anläggningens rivs och att marken återställs på fastighetsägarens bekostnad.

Altaner, staket, uteplatser och uterum

Som fastighetsägare måste du alltid kontakta samfällighetens styrelsen innan du ska bygga altan, uteplats eller uterum på din egen tomt eftersom till-/nybyggnationen kan komma att anläggas ovanpå vårt kulvertsystem för värme och vatten. Ritningar över kulvert behöver alltid kontrolleras innan bygge! Ibland måste kulvert grävas upp för reparation av ledningar. Den som anlägger altan, bygger uterum etc. på mark som går ovanpå kulvert behöver vara medveten om att detta medför en risk. Om föreningen tvingas utföra grävarbeten för att t ex frilägga kulvert på grund av läckande ledningar och altanen måste brytas upp, stenmur monteras ner etc. så är det alltid den enskilde fastighetsägaren som får stå för kostnaden för återställning av det som man byggt ovanpå kulvert. Detta oavsett om tillbyggnaden/nybyggnationen godkänts eller inte. Alla godkännanden från samfällighetens sida vad gäller byggnation över kulvert sker med denna reservation.

Grävning, markarbeten

Vi har elledningar i marken mellan husen och till belysningsstolparna. När man använder galvade stolpar, som slås ner i marken, finns risk att elledningar i mark skadas. Kontrollera alltid med samfällighetens styrelsen om du ska slå ner stolpar för t ex en uteplats eller altan. Vi kan då med hjälp av ritningar kontrollera var elledningarna går vid din fastighet. Om ingen kontroll sker och du som fastighetsägare orsakar en skada får du själv stå för kostnaden för reparation och återställning. Samma sak gäller för fibernätet som går i området. Detta är nergrävt på cirka 40 cm djup i stomnätsschaktet (samfällighetens mark) och går lite grundare på enskild tomtmark, bara cirka 15-20 cm djup. All fiberkabel är dragen i plaströr, så kallad dukt. Som fastighetsägare har du en skyldighet att kontrollera var på din tomt som just din anslutning går. Styrelsen har tillgång till ritningar och exakta mätuppgifter om du är osäker. Det går också att beställa utmätning av kabeln via Teknikbyrån. Plaströret som fibern går i skyddas av nätmarkering och en ståltråd som används för att göra utmätning exakt var kabeln går. Om du själv orsakar skada på din anslutning får du också själv stå för kostnaden för reparationen (i regel utblåsning av ny fiber från undercentral).

 

Övriga frågor

Hur gör man om man vill hyra en extra p-plats?

Vi har ett antal lediga platser som varierar från tid till annan. Vänligen kontakta vicevärden. Kostnad 250-300 kr/mån. Vill du köpa en extra fjärrkontroll så kostar den 600 kr.

Får man tillbaka pengarna för fjärrkontrollen när man flyttar?

Nej, fjärrkontrollen köper du för 600 kr och sedan får du om du vill sälja den vidare till den som flyttar in i ditt hus/din lägenhet.

Får man använda dieselvärmare i garagen?

Nej, så kallade dieselvärmare får bara användas utomhus och är förbjudna i både under- och övre garage. Märker du att någon använder en dieselvärmare kontakta personen direkt eller vänd dig till styrelsen.

Hur hanterar jag en skada på samfällighetens egendom?

Upptäcker du en skada vill vi att du anmäler detta direkt till styrelsen eller vicevärd. Samma sak gäller om du själv orsakar en skada, t ex genom att köra på en stolpe eller garageport eller liknande. När det gäller skador med bil täcks det vanligtvis av din trafikförsäkring. Andra skador kan täckas av din hemförsäkring. Vi rekommenderar starkt att alla, både fastighetsägare och bostadsrättsägare, har en giltig hemförsäkring! Själva skadan regleras sedan vanligtvis mellan försäkringsbolagen alternativt att samfälligheten genomför t ex reparation och sedan debiterar denna kostnad antingen till den som vållat skadan eller dennes försäkringsbolag.

Vad ska jag tänka på när jag flyttar från samfälligheten?

Om du bor i lägenhet behöver du bara tänka på att återlämna eventuella extranycklar till garage till samfällighetens vicevärd. Bor du i hus behöver du kontakta samfällighetens kassör och meddela namnen på de nya ägarna samt återlämna eventuella extranycklar till samfällighetens vicevärd. Observera att föreningen inte gör någon avläsning av vatten- och värmeförbrukning vid en flytt. Detta är någonting som du som säljare får hantera tillsammans med köparen, alternativt om mäklaren kan hjälpa till. Tänk också på att delge de nya ägarna eventuella överenskommelser du haft med samfälligheten, t ex byggnader/altan etc. som är byggd delvis på samfällighetens mark med samfällighetens tillstånd.

Hur blir man medlem i Villaägarnas Riksförbund?

Samfälligheten uppmuntrar alla fastighetsägare att vi bli medlem i Villaägarnas Riksförbund där du får ett antal medlemsförmåner. Detta är naturligtvis frivilligt och du ansöker själv om medlemskap.

Last updated: 20 oktober, 2017